佛山市“三舊"改造優惠政策及審批流程 發表時間:2018-01-13  閱讀量:1039

佛山市根據廣東省人民政府《關于推進三舊改造促進節約集約用地的若干意見》(粵府[2009]78號)的有關規定,結合本市實際,本著有利于經濟社會可持續發展的原則,制定了三舊改造一系列政策文件,健全了政策體系,有力地保證了“三舊”改造工作順利進行。     一、土地產權政策     一是允許土地置換。為滿足“三舊”改造需要,允許在符合土地利用總體規劃和控制性詳細規劃的前提下,通過土地位置調換等方式調整使用原有存量建設用地。集體建設用地與集體建設用地之間、集體建設用地與國有建設用地之間、國有建設用地與國有建設用地之間的土地均可置換。     二是允許集體建設用地直接轉為國有建設用地。納入開發利用規劃的具有合法用地手續的集體建設用地,在土地利用總體規劃確定的城市建設用地規模范圍內且符合城鄉規劃的,土地權屬清楚、無爭議的,農村集體可向市國土資源管理部門申請轉為國有建設用地。對申請的宗地,農民集體經濟組織成員全部同意轉為國有的,縣級以上國土資源管理部門可以直接登記為國有建設用地。     三是開展城鄉建設用地增減掛鉤。“三舊”改造中涉及的拆舊騰挪的合法用地,確能實現復耕的,可根據國土資源部的相關規定,納入城鄉建設用地增減掛鉤試點,由省級國土資源部門根據各市縣的情況安排周轉指標。周轉指標的使用和管理按照國家和省的規定辦理。     二、土地供應政策     一是公開出讓。對政府依法征收或者收回、收購存量建設用地后改造的經營性用地,必須通過招標拍賣掛牌方式統一公開供應。農民集體存量建設用地開發利用,用于經營性房地產開發建設項目的,必須轉為國有土地并按規定一次性繳納全部土地出讓金;該房地產用地轉讓時(包括聯建合建、入股參股),按規定公開交易。     二是協議出讓。土地使用權人自行或者聯合成立項目公司開發利用建設用地,或者市場主體自行收購后進行集中開發利用的,涉及劃撥土用權和改變土地用途(包括經營性用途)以及延長土地使用年限的可免于土地收購儲備和公開交易,可以采取協議出讓方式出讓。農村集體自行出資開發其名下的建設用地,或其名下的建設用地過戶到該集體全資擁有的項目公司名下時,可免公開交易。     三是劃撥供應。農民集體使用的集體建設用地或國有建設用地(留用地),在符合城市規劃和土地權屬不發生轉移的前提下,農民集體可按城市規劃用途自行開發使用,且可以采用劃撥方式供地。集體建設用地依法改變用途且土地使用權不發生轉移的,只要土地使用人與土地所有人一致,也享受本規定的優惠政策。     四是加強土地供應與產業、財政等相關政策的協調配合。絕對不向“兩高一資”、產能過剩和重復建設項目供地,嚴格控制新上項目供地,確保在建項目、重點項目和民生項目用地,優先保障戰略性新興產業和低碳產業的用地需求;加強房地產市場土地供應調控,促進房地產業平穩健康發展。在供應計劃中要確保保障性住房用地,提高中低價位、中小套型、普通商品房建設用地的比例,嚴格限制低密度、大套型住宅的用地。     三、土地流轉政策     一是舊城鎮、舊廠房改造涉及的留用地屬國有的,如果土地權屬不發生轉移(屬原土地使用者自行改造),可免土地公開交易。否則按土地公開交易的規定辦理。     二是舊廠房改造涉及的農村集體建設用地,發生出租、出讓、轉讓、抵押等流轉符合《廣東省農村集體建設用地使用權流轉管理辦法》的,按流轉有關辦法處理。改造涉及的農村集體建設用地如需改為經營性房地產開發建設項目,需按規定辦理土地轉國有手續。     三是土地利用總體規劃確定的城市建設用地規模范圍內的舊村莊改造,在農村集體自愿提出申請和村民(代表)大會表決百分之百同意的前提下,不需要辦理征收手續,可以直接登記為國有建設用地,以縮短報批時間和節約大量人、財、物成本。     四、土地收益分配和財政扶持政策     一是最大限度地保障農民利益。農村集體將國有留用地或集體轉為國有的土地自行開發或通過招商引資合作開發而發生土地使用權轉移的,土地出讓金在扣除按規定計提的專項資金后,余額最高不超過60%按有關規定,由財政列支,專項用于包括保證被征地農民原有生活水平補貼支出、補助被征地農村居民社會保障支出以及農村基礎設施建設支出等;通過征收農村集體建設用地實施舊村莊改造進行經營性開發的,土地出讓純收益可按最高不超過60%的比例返撥給原農村集體經濟組織。農村集體性質的土地,只要土地使用者與土地所有者一致,或國有性質的留用地使用者是被征地前的土地所有者,在符合城市規劃的前提下,土地可按城市規劃用途開發使用,政府不收取改變用途的土地出讓金。     二是鼓勵利用社會資金開展“三舊”改造。政府組織實施的“三舊”改造項目,在拆遷階段可通過招標方式弓j入企業單位承擔拆迂工作,拆迂費用和合理利潤可以作為收(征)地(拆遷)補償成本從土地出讓收入中支付;也可在確定開發建設的前提下,由政府將拆迂及擬改造土地的使用權一并通過公開交易方式確定土地使用權人。     三是鼓勵舊廠房改造。將納入三舊改造中的舊廠房進行改造,用于發展符合城市發展總體規劃、土地利用總體規劃和產業發展政策的制造業,以及科技研發、工業設計、孵化器、科技信息服務、動漫制作、工業服務外包等工業項目,且用地面積達到15畝以上,工業廠房造價(不含地價)達到2000元/平方米及以上,容積率達到1.5及以上,竣工驗收合格后,可享受以下優惠政策:     l、提高工業廠房容積率的,對投資者一次性獎勵:容積率達到2.5及以上的,按建筑面積給予10元/平方米的獎勵,單個項目最高獎勵產超過500萬元;     2、開發廠房工程造價(不含地價)達到一定數額的,對投資者給予一次性獎勵:達到3億元以上(含3億元)5億元以下的,按工業廠房工程造價(不含地價)的0.5%獎勵;達到5億元以上(含5億元)的,按工業廠房工程造價(不含地價)的1%獎勵,單個項目最高獎勵不超過1000萬元。     3、舊廠房改造仍用于發展工業的,按所繳城市基礎設施配套費(村鎮基礎設施配套費)的30%對工業廠房投資者給予獎勵。     4、納入舊廠房改造的國有劃撥工業用地后仍用于發展工業的,按不超過所繳土地出讓金的60%對工業廠房投資者給予獎勵。     5、符合手續的集體建設用地轉為國有劃撥工業用地用于發展工業的,按轉為國有土地時所繳市、區級行政類收費地方留成部分對工業廠房投資者給予獎勵。     6、舊廠房改造后容積率達到2及以上的,工業生產使用的部分可自用、出租和分拆出售,出售時企業可單獨辦理房產證;與工業生產密切相關的配套設施用地視同工業用地,但不得單獨分割登記、分拆轉讓。     7、對工業廠房竣工驗收合格起2年內入駐的企業,根據其創稅、創新能力大小,對其第1年按租用面積給予不高于10元/平方米的租金補貼。     8、鼓勵節約集約用地。工業用地在符合城鄉規劃、改造后不改變用途的前提下,提高土地利用率和增加容積率的,不再增收土地價款。在符合相關規劃前提的下,經政府批準,企業在原廠房內設立區域總部、研發中心、科研機構以及產品設計和動漫制作產業,不視為改變土地用途。     四是支持公共基礎設施建設。對“三舊”改造涉及的城市(城鎮)公共基礎設施建設,政府從土地出讓金中安排相應的項目資金予以支持改造。屬政府產權的公共建筑面積,不參加容積率計算,不收取土地出讓金。     五、解決歷史遺留土地問題的政策     一是根據不同的歷史階段和實際情況,采取相應的處理(處罰)措施。用地行為發生在1987年1月1日之前,依照原國家土地管理局1995年3月11日發布的《確定土地所有權和使用權的若干規定》進行確權,經公告無異議后直接辦理建設用地確權登記發證手續;     用地行為發生在1987年1月1日至1998年12月31日之間,用地時已與農村集體經濟組織或農戶簽訂征地協議,且未因征地補償安置等問題引發糾紛,迄今被征地農民無不同意見的,依照1988年修訂的《中華人民共和國土地管理法》有關規定,落實處理(處罰)后按土地現狀完善征收手續;     用地行為發生在1999年1月1日至2007年6月30日之間,按照1998年修訂、2004年修正的《中華人民共和國土地管理法》有關規定,落實處理(處罰)后按土地現狀完善征收手續,凡用地行為發生時法律和政策沒有要求聽證、辦理社保審核和安排留用地的,在提供有關歷史用地協議或被征地農村集體同意的前提下,無需聽證、辦理社保審核和安排留用地。     二是完善了各類用地手續的處罰標準。對“三舊”改造中涉及的各類歷史用地,禪城、南海區處罰標準為不低于5元/平方米,三水、高明區不低于3元/方米。     三是明確了完善各類歷史用地手續的時限。佛山市規定完善“三舊”改造中涉及的各類歷史用地手續工作應當在2012年完成。2007年6月30日之后發生的違法用地不適用上述辦法。

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